物权法原理-第41章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
攴桑嬖嫉纳瓒ā⒈涓⒆芳蛹靶拚龋Σ伞岸囟嗍本鲈颉＜础坝汕炙腥酥胧爸辽俨坏陀谕镀比ㄊ�34以上的二重多数组成的大会，决定区分所有规约的设定、追加或修正问题”（第9条第2项）。而1965年现行住宅分层所有权法，关于区分所有规约虽仍采二重多数决原则，但在表决票数上，较旧法已有所缓和。该法第26条第1项之c规定，“区分所有规约之设定、修正，由代表全体投票权的23以上的管理团体的构成员的过半数决定之”。可见，关于规约设定、变更的决议原则，相对于日本法而言，法国现行法的规定更为缓和。
3。规约事项
所谓规约事项，即规约的内容。基于意思自治原则，现代各国家和地区，莫不广泛承认区分所有权人的规约自治权利。因而，规约事项通常由区分所有人自由协议确定。惟在各国实务上，规约事项往往因区分所有建筑物之规模、用途，及区分所有权人生活水准与需要之不同而有所不同。但无论怎样，规约的内容既不得违反强行规定与公序良俗原则，也不得变更或排除区分所有权的本质，否则将不生法律效力。
按照德国实务，得以规约规范的事项，主要有：特别所有权（专有所有权）及共有物（共用部分）之使用方法与原则；区分所有权人的生活公约；区分所有权人在共用部分上设定专用使用权的要件，等等。
法国现行住宅分层所有权法，就区分所有规约应规范的事项，设有详尽的规定，通常规定在长达50页左右的文书中。按照该法及其实务，规约之事项，主要有五：一是区分所有者的权利义务；二是共用部分与专有部分之区分；三是管理费用之分担及其原则；四是建筑物内的生活规则；五是“区分明细书”（区分状况书）。
在我国台湾，关于规约事项，现行民法典并无规定。惟实务上通常以列举方式予以规定，主要包括：不得擅自出售、出租、出典、赠与或交换住宅；不得擅自变更住宅原状、或加以增建、改建，以免影响安全；不得将居住用住宅供作非居住用；应依规定按期缴纳有关费用；不制造公害，不毁损公物，不高声喧哗，不占用公共场所；不储放易燃物品或爆炸性物品；不饲养家禽家畜，不丢弃废物或倾倒污水；不利用电梯载运笨重或危险物品，以策安全；不任意竖立或悬挂广告牌；不在当街过道晾晒衣物，不在广场巷弄停放车辆；不践踏草坪，不攀折花木；安装铁窗花架应依指定位置及统一标准颜色设置；为谋社区福祉，愿接受管理人员之指导。等等。
综上所述，关于规约事项，建议我国制定建筑物区分所有权法时，从以下方面予以规定：
第一，规约事项，委之区分所有权人自由订定，即采规约自治原则或规约自由主义。
第二，规约事项，不得与区分所有权法相抵触，不得违反强行性规定和公序良俗原则，及不得排除或变更区分所有权的本质。
第三，规约事项，具体包括下述四类：一是关于区分所有人间的基础法律关系（或所有关系）的事项。如，共用部分的持分比例，共用部分的所有关系，如一部共用部分与全体共用部分，建筑物灭失（一部灭失）时各区分所有权人的权利义务等；二是关于区分所有权人间的共同事务的事项。如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式（如集会招集之通知等），管理费之数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放等），等等；三是关于区分所有权人间的利害关系调整的事项。主要包括：a，专有部分之使用限制。专有部分虽为专有所有权的客体，区分所有权人得任意使用、收益及处分，但为保存管理全体建筑物的需要及维持区分所有权人间的共同体秩序，专有所有权之行使须受一定制约。如，得以规约明文禁止区分所有人将重量物、易燃物、爆烈危险物、不洁物、散发恶臭物等搬人自己的专有部分之内；禁止饲养对区分所有人有妨碍或危害之虞的动物；供居住用的建筑物，不得将其供作居住以外的目的使用，尤其禁止将专有部分作为饮食店、西餐厅、咖啡店使用；共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，等等。b，对违反义务者的处置事项。
4。规约的效力
规约，为区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议。管理人之管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。规约的时间效力，规约本身如定有生效日期的，即依其规定；未定生效日期的，则通常解为自规约订定之日起生效。关于规约对人的效力，一般认为，除应及于设定当事人外，尚应及于区分所有人之特定继受人，即移转继受人和设定继受人。区分所有权之受让人，为移转继受人。区分所有权之承租人、借用人为设定继受人。这些人因不属于规约订定、变更、废止中所指称的当事人，故他们仅受规约事项中有关使用事项的拘束。换言之，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，对于建筑物、基地或附属设施的使用，负与区分所有人相同的义务。惟须补充说明的是，关于规约对特定继受人产生效力的要件，德、日法之规定未尽相同。
依德国法，规约对特定继受人发生效力，以将规约登记于登记簿，加以公示为必要（该法第10条第2项）。而依日本法，规约即使未经登记，对特定继受人也同样有其效力（该法第46条）。
第50章 建筑物区分所有权（6）（）
5。管理规约的保管与阅览
现代各国建筑物区分所有法与实务，关于规约之保管，立场大都一致。即认为应由管理人为之。在无管理人时，则应由使用建筑物的区分所有人或其代理人，依规约或大会决议所定之人为之。保管规约之人，对于利害关系人阅览规约之请求，非有正当理由，不得拒绝。
（二）建筑物区分所有人管理团体1。建筑物区分所有人管理团体的形成前面已经谈到，区分所有权之创设，因以一栋建筑物为其基础，故生活于同一栋建筑物上的全体区分所有人由此形成共同体关系。该共同体关系中的成员，就人数言，因建筑物规模之大小的不同而有所不同，有的多到数千人，有的仅数十人；就区分所有人资力言，有的财才雄厚，有的资力欠缺；就各区分所有人的心态言，也不一致。长久居住的人，期待管理方法尽善尽美，暂时落脚的人则认为管理方法愈简愈好。而置产保值者或房屋投机商，因无居住或出租之意，则希望不要负担管理费。对于如此复杂的各种关系，欲统一区分所有人及其他居住者的意思，无疑颇为困难。于是，为维护建筑物各部分应有之机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同生活秩序及共同利益，乃需要有一凌驾于个人之上的团体组织，并借该团体组织的力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。区分所有人团体组织由此形成。此团体组织，学说称为区分所有人管理团体。
2。区分所有人管理团体的立法模式依建筑物区分所有人管理团体是否具有法人人格为标准，现代各国关于区分所有人管理团体的立法可大别为四种模式：
第一，不具有法人人格之管理团体。此以德国为代表，又称德国模式。依德国住宅所有权法，住宅所有权人共同体，未有权利能力，因此不具有法人人格。也即权利义务的主体非住宅所有人共同体，而是作为共有关系成员的单个的住宅所有权人。在诉讼实务上，非住宅所有人共同体而是单个的住宅所有人成为当事人。我国台湾现今民间实务上的“管理委员会”，系采与德国法同样立场，依判例为不具法人人格之团体。
第二，具有法人人格之团体。此以法国住宅分层所有权法和新加坡土地权原（区分所有）法为代表，因此又称法国、新加坡模式。依此模式，不分情形之不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属此一模式。
第三，管理团体法人。以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本模式。此种模式，究其实质，系一种附条件的承认管理团体为法人的模式。日本现行法第3条规定，由30人以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力之社团（称为“区分所有人的团体”或“管理团体”）。但是，区分所有人人数如为30人以上，且经区分所有人及表决权各34以上的多数同意时，即可申请登记为具有法人资格的管理团体，称为“管理团体法人”（该法第47条）。
第四，判例实务上的法人人格。以美国为其代表，又称美国模式。美国传统法律理论及现行制度并不承认区分所有人管理团体（公寓所有人协会）具有法人资格。但因美国法律理论及社会情势的长久变迁，美国法院终于在本世纪70年代，通过判例承认该类团体具有法人资格。迄今，区分所有人管理团体（公寓所有人协会）之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。
综合上述我们可以看到，关于区分所有人管理团体，近世以来有日趋法人化的趋向。这一点颇值注意。由于管理团体法人化，任一区分所有人均成为管理团体的成员，区分所有人间的管理规约由此成为该法人组织的章程，其效力不仅拘束每一区分所有人，而且区分所有人的继受人也受其拘束。
3。区分所有人管理团体法人化之利弊
在现代区分所有建筑物之管理上，本于全体区分所有人的利益，在对第三人或部分区分所有人有所交涉或诉讼时，管理团体是否具有法人资格，可否独立提起诉讼或应诉，以及得否独立取得权利或负担义务的问题，学说称为管理团体法人化问题。
1管理团体法人化的优点
通说认为，管理团体具有法人资格时，将产生以下实益：
其一，管理团体可以自己名义对外为法律行为。在取得权利及订定契约上较为有利。就取得权利而言，可以获得大量融资。使用管理团体名义，能避免管理团体之代表者两年或三年普遍更迭而带来的每次变化均要改变其名义的不便。就订定契约而言，以管理团体的名义对外缔结契约，如订定关于共用部分修缮的契约及管理委托契约，将具有更大的便利性。
其二，管理团体具有法人资格时，管理团体自身即成为权利义务的归属点。有关管理团体的法律关系由此变得明确、清晰。同时，由于管理团体之存在及其代表者的资格均因法人登记而获公示，社会第三人在与管理团体为交易时，也具有便利性和安定性。
其三，因管理团体具有法人格，故将来对建筑物进行改建、增减或重大修缮时，也较易获得金融机关之融资。此对全体区分所有人而言，也属有利。
其四，在赋税方面，管理团体具有法人格，对建筑物、土地税负之课缴、完纳，也称方便。
其五，管理团体具有法人格，对单个区分所有者征收管理费、请求停止违反义务的行为及损害赔偿等，也很便利。在涉及诉讼事务时，可以管理团体名义直接起诉或应诉。
2管理团体法人化的缺陷
管理团体法人化虽具有以上实益，但同时我们也看到，管理团体法人化也存在一些问题，其中最主要者莫过于管理团体法人的设立、监督与私法上的财产责任问题，以及因此对于区分所有权制度之损害。因之，纵使于美国，虽已通过判例而承认了管理团体之法人资格，但学说迄今仍颇有微词，更何况美国现今判例之承认管理团体（公寓所有人协会）法人资格，也是经过法律理论及社会情势的长久演变所致，而非一步到位。于此可见，承认管理团体的法人化，应格外慎重。
4。我国关于区分所有人管理团体应采日本模式
我国制定物权法规定建筑物区分所有权制度时关于管理团体，一方面应追随管理团体法人化的基本潮流，建立与各国尽量相通的管理团体法律制度，另一方面似不能急于求成，而应采慎重立场。基此判断，我国以采日本模式为宜。一方面规定一般管理团体为无权利能力的社团，不具法人资格，其诉讼当事人能力，依我国民事诉讼法第49条予以解决；同时复规定具有一定人数（如50人或100人）以上的管理团体，得通过法定程序享有法人资格。
（第五节关于建立我国建筑物区分所有权制度的问题
一、建立我国建筑物区分所有权制度的必要性
住宅问题，为现代一切国家之一重要的社会经济问题。虽然各国基于不同的政治、经济制度，而往往采行不同的住宅政策，但是，在谋求保障和满足社会成员，尤其是城市居民的住宅需要这一点上，则大抵是相同的。我国为社会主义国家，有关住宅问题的基本政策和制度，曾经历了一个曲折的发展过程。1949年至1978年期间，实行住房的公有化、福利型制度。从1978年开始迄至现今，是对旧的住宅制度进行改革的时期。通过近20年的改革，我国现今大抵已经走上了一条被称之为“住宅商品化”的道路。这种住房制度，将城市（镇）居民住房的生产、交换、取得，与市场经济联系起来，对于根本改善居民居住条件、满足人民日益增长的住房需求，实已发挥了十分重要的作用。
自1980年开始，我国城市尤其是北京等大城市和沿海开放城市，开始大量兴建供作居住使用的多层和高层建筑物。进入90年代以后，这种多层和高层建筑物急遽增加。在将住房的生产、交换、取得纳入市场经济轨道后，多层和高层建筑物即按居住单元出售给城市（镇）居民。这样，对居住于同一栋建筑物上的住宅单元所有者之间的相互关系也就需要加以调整。而这种调整即是要求建立我国的建筑物区分所有权制度。
一般地说，在我国现实条件下建立建筑物区分所有权制度，具有以下�
