金融让谁富有-第3章
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在那个时期，全球的目光被美国的经济和就业机会所吸引，来自南亚、拉丁美洲和东欧等地的新移民，包括合法、非法的移民，以每年50万的人数涌向美国这个大熔炉。新来的家庭需要房子安家，因此，美国每4栋新屋就有一栋是为新移民建造的。面对如此强劲的需求，新屋的开工量大幅增加。 电子书 分享网站
房奴是怎样炼成的？（2）
华尔街意识到房地产市场热起来了。
2003年7月4日这一天是美国的国庆节。当时房贷固定利率接近5％，浮动利率下降到4％，就业市场经过“9？11”恐怖袭击之后又重新恢复，而此时美国入侵伊拉克的战争似乎胜券在握。美联储将联邦基金利率调到1％，这是由美联储直接控制的利率，但这么低的利率是自二战结束以来从未有过的。不久后，其他各国央行全都紧随其后，开始降息。
面对这样好的市场前景，即便是房屋价格连续8年上涨，也丝毫没有影响放贷的银行和房贷机构看好房市的信心，而美国民众的购房能力依然非常强劲。所有人都保持着这样一种假设，既然房价在过去几年一直上涨，那么它将来也依旧会上涨，他们坚信：房地产价格永远不会下跌。事实上，世人都有这种心态。
但众所周知，股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得的，住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了。如果说1995～2003年这8年的房市热是由供求关系催生的，稳定的家庭收入、丰厚的储蓄和不断提高的购买能力使人们得以满足购房需求，那么当房地产泡沫被吹起来的时候，人们购房就不是简单地为了居住，而是将房屋视为可带来丰厚盈利的投资工具——因为房价在上涨，而且还会不断地上涨。这是投机心态。在美联储不断降低利率、房价一天一天地上涨、买卖房屋可带来巨额盈利的背景下，投机客进场了，泡沫渐渐地越吹越大。
电视广告的大力宣传，好莱坞电影、小说对房子的着力渲染，使绝大多数美国人，无论是富人、中产阶层还是低收入人群，都以房子的大小和质量来衡量家庭财务状况的好坏。一栋独立的大洋房无疑是一个家庭的最大资产，而其背后的房屋贷款，也就理所当然地成了美国家庭的最大债务。
房利美和房地美（简称“两房”）这两个政府经纪机构致力于确保每一个家庭都能拥有自住房。因为自20世纪的大萧条时期起，美国的经济政策便根据此目标来制定。譬如个人支付的房贷利息和土地税，都是可以从个人年底的收入中抵扣的，致使美国财政收入每年减少1 500万美元。另外，美国人一生中还可享有一次很好的机会：卖房利润如不超过25万美元（对夫妻二人而言则是50万美元）则完全可以免税，不利用这个机会的人绝对是大傻瓜。政府鼓励买房的政策，促使从二战以前到2005年，美国人的房屋拥有率上升了25％。
购买房屋还有一大好处，当房屋增值的时候，如果房主手头缺钱，那么抵押资产净值（即房屋市值减去房贷的数额）可以极大地满足房主的现金需求。人们可以通过抵押资产净值来购买第二套房子（同时照样可以享受抵税的优惠）、汽车、游艇、奢侈品……据统计，在其处于最高峰时，房主平均抵押的资产净值可达11万美元。买房可谓一本万利，而房奴就这样炼成了。
人性是相同的。不管是北美人还是中国人，普遍觉得拥有自己的房产是成功的象征，因此，中国也出现了大批房奴。中国的房奴是怎样形成的呢？在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平方米的公寓的售价大约仅为12万元，但房子竟然滞销。不难想象，中国老百姓长期以来秉承着传统观念，赚到的钱起码存起来大半，并将寅吃卯粮视为败家子的表现。即便当时房价不算高，可是借钱置房产毕竟也不够光彩。
于是，在中国开始盛传一个诱人的故事：某一天，一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了，她们互相询问起对方在人间的生活状况，美国老太太自诩以借贷的方式住着大房子，开着豪华汽车，在人间潇洒地走了一回。中国老太太听了之后，后悔自己一辈子节衣缩食，临死前才刚刚存够买房的钱，还没享受一天就进了天堂，简直太冤了。
“美国老太太”的消费方式，令中国民众羡慕不已。几千年来，中国百姓节俭过日子，日常生活就围绕一个字——省，他们从不花不属于自己的钱。现在“美国老太太”这个榜样就在眼前，中国人开始怀疑：一样的人生，不一样的生活，如果可以选择，为什么不呢？人们不禁开始向往“美国老太太”所得到的享受。于是，“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号，在恰当的时候被人堂而皇之地高喊出来，非常迎合民众的口味，也完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这个笼头一放，便一发不可收拾。回头再看杭州的房价，一套70平方米的公寓的售价按当时普通民众的收入水平来算，相当于普通家庭3年的收入。也就是说，一般家庭如果省吃俭用五六年的话，不必借钱就能买得起。但“美国老太太”的消费方式一被炒热，人们连五六年都不愿等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。这些豁出去的人有没有想过，金融机构不是慈善机构，因此他们“用明天的钱”是要付利息的，借得越多，还得越多，说不定还要让子孙后代来偿还？
而与此同时，华尔街以高盛为首的投资银行，包括摩根士丹利、雷曼兄弟和美林证券（简称美林），以及花旗、麦格理和凯雷等金融机构，都争先恐后地投身中国房地产市场，它们不是在低价位吃进地皮，就是在住宅和商业写字楼上进行投机。金融大鳄进驻中国，那么中国房地产市场还会冷清吗？它们不兴风作浪，翻腾个痛快才怪呢。随着华尔街机构等外国金融机构进入中国房地产市场，炒房的浪潮一浪高过一浪，于是，像美国房地产市场那样的泡沫，也在中国大地上酝酿起来。
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中国房市背后的美国黑手（1）
华尔街利用人性中固有的贪婪和盲从，独创了信贷消费、提前消费的模式。年景好的时候，银行以降低利息为诱饵，诱使人们贷款购房，享受“美国老太太”式的生活，但这无疑也给购房者埋下一颗定时炸弹。等房地产市场火了，泡沫被吹大，进场的人也越来越多，从而形成债务金字塔，银行此时便立刻调高利率。这时，房屋就是“人质”，银行的5年期、10年期贷款利率一调高，人们便被迫降低生活水准，偿还因为加息而增加的欠款，由此，房地产市场泡沫被刺破。一旦你不幸丢了工作，还不起按揭贷款，银行就可以上门*裸地夺走你的财产，因为错在你，谁叫你欠钱不还？它们的抢夺行为因此显得名正言顺。华尔街模式崇尚的是胜者为王，败者为寇，位于金字塔顶端的总是王，最底层的大众只能沦为被压迫者。
“金钱没有祖国，金融家不知何为爱国，他们唯一的目的就是获利。”用拿破仑这句名言来形容华尔街人士，是再也贴切不过的了，他们在国内外大小财富通吃，掠夺完美国民众的财富之后，再转而吞噬中国百姓的财富，就像食人鱼，非常残暴。
在2003年，美国10年期债券的回报低于35％，创了历史新低；长期债券的回报也不理想；企业债券和房屋抵押债券虽有较高的回报，但个人并不能轻易地直接拥有这些回报，所以近半数美国人不买任何股票。而房价每年只涨不跌，人们坚信拥有房屋比拥有股票更有利可图。
在那段疯狂的时期，几乎每个人都能从贷款机构获得房贷，即使借款人的信贷记录略有瑕疵也无碍，因此房市中的投机行为猖獗。比如在美国加利福尼亚州和佛罗里达州，以及东海岸地区和西部的山区，如果你为一套价值20万美元的公寓付的首付款为1万美元或者零，3个月后你以225万美元的价格售出，那么在扣除5 000美元的各种费用支出后，你在3个月间转手就获利2万美元。这是什么样的利润？是400％的利润啊！
*说过，当利润达到300％的时候，人们敢于冒获绞刑的风险。逐利是资本的本性，面对高于300％的利润，投机客没有理由不进场。
各大银行和房贷机构也都争相抢夺这一市场，它们把购房贷款申请人分为两个等级：其一是信用度高、有固定收入的群体，银行对其提供低息贷款，并锁定利率，他们因而享受优级贷款；其二是信用度低、偿还能力差的借款人，也就是穷人，他们此时也能从银行获得贷款，但利率就高出2～3个百分点，并且不能锁定，必须随着市场利率的上扬而上升，属于次级贷款。所以这似乎是两全其美、令各方皆大欢喜的买卖。
面对超低的利率、一路飙升的房价，并且不需担保、不需首付，不买房子的人绝对是白痴。不但“穷人”买了第一套房，就连有房子住的“富人”也开始在第二套、第三套房子上进行投机。进入房市的人越来越多，财富金字塔的底部规模也越来越大。
在商品社会里，房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的价值规律。我们应该据此评估一个地区的房价是否合理，是否存在泡沫，从而尽量控制房价，避免由于房价下跌而引发经济衰退。但任何资产——无论是股票还是房子的价值，都是根据众多购买者对未来回报的预测而定的，谁又能说那些购买者的预测是错误的呢？然而，在2005年却有这方面的迹象显现了：巨大的房屋销售量和人们极易通过买卖房屋轻松赚到的钱！ 。 。。 想看书来
中国房市背后的美国黑手（2）
那时的人，要么顾着眼皮子底下的利润，要么拼了命去追赶购房的快车，绝对不想被车上的人挤在门外。那些传统的预测泡沫的理论，早就被抛到了九霄云外。
的确，在房市景气的年月，我们听说了无数个房价翻番的幸运者的故事。但是房价不会永远上涨，单从理财的角度看，很多时候买房并不比租房划算。拥有房产的成本，与出售房子的价格紧密相关。如果在很长的时间内，房价上涨的速度超过租金的增速，那么租房对许多人来说就是成本更低的选择，这样一对比，房价显然就被高估了。而租金是真正能够体现供求关系的。为什么这样说？
因为在当今的信贷消费模式下，无论是作为中介的房屋管理公司，还是自己打理房屋出租事务的房东，都不会允许房客以信贷方式来支付房租。假如房租过高，房客在衡量自身的经济状况后，就不可能向房东租赁房子（房东也会调查潜在租客的经济背景）。所以，计算房价与租金之比是古老的测试房价中是否存在泡沫的方法，一般情况下，10～15的比值范围是合理的。另一种方法是计算房价和收入之比，也就是某地的平均房价和当地居民的平均年收入之比，一般情况下，3～5的比值范围是合理的，比值超过6就很离谱了。写到这儿，我们来看看中国的房地产市场是否有泡沫。
1997年，我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化就是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了。那时上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，每套售价大约为100万元，而每年的租金在10万元左右，10年的租金便足够买一套公寓了。而无论是这样的售价还是租金，对于当时国内的普通百姓来说，都是“天文数字”。
我没想到的是，这些年来国内的房价像火箭般蹿升，在当年上海的豪华公寓所处的地段，2008年的房价涨到500万元，甚至上千万元。而一套价格上千万元的豪宅的格局为三房两厅两卫，并且家具电器齐全，考虑到10年前的行情，其租金也该同步增长，达到每年100万元也是合理的。令我吃惊的是其月租金居然只有7 500元，长期租住的租户还可以享受打折！至于房市是否有泡沫，即使我不说，你们也该算出来了。想想看，价格上千万元的豪宅如果用来出租，那么一年的租金还不到9万元，即使你把用来买房的钱存进银行吃利息，每年至少也有20万元利息，足够支付租金了。
大家心里都明白，房市泡沫吹得越大，在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。可谁能抄到底，谁能保证在价格最高点抛售呢？请放心，低买高卖的，绝不可能是广大盲从的普通百姓。普通百姓往往是看着人家捞到钱，然而等自己一脚踏进去，不摔个体无完肤都算是轻的。这里先讲一个在网络上广为流传的故事：2007年7月，著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆说：“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。”作为深圳市民的地产评论人士“牛刀”出面应战。牛刀表示，2008年，深圳房价不会涨。于是在徐滇庆与牛刀之间设下了一场赌局。一年之后，徐滇庆教授向深圳市民道歉了！房价的确如牛刀所言，没有涨。 电子书 分享网站
中国房市背后的美国黑手（3）
然而，如果这场赌局晚发生一年，徐滇庆教授就不用道歉了——中国各大城市的房价在2009年飙升。为什么？这“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸，美国的需求减少，而美国是中国商品的最大进口国，这样一来，中国拿不到订单了；出于无奈，中国政府只得向房地产企业大量放贷，把原本打算用来调整房价的政策收回了，期望依靠房地产市场来弥补出口方面的损失。也正因为金融海啸，中国风景这边独好，大量热钱撤出美国和其他受灾国家，全都涌进中国。这下好了，中国百姓买一套房子，需要动用祖孙三代的积蓄。有一则新闻说，南京有个年轻人为了买房，非但要父母拿出所有存款，还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金，说是没有自住
